À Bakou, une grande partie du marché locatif fonctionne dans l’ombre. Des milliers de résidents vivent dans des appartements sans contrats formels, ne comptant que sur des accords verbaux avec les propriétaires. Bien que fréquente, cette pratique comporte, selon les avocats, des risques juridiques, financiers et sociaux importants.
Ce que dit la loi
D’après l’avocat Vusal Jafarov, en vertu de la législation azerbaïdjanaise, ce sont principalement les propriétaires qui doivent payer l’impôt sur les revenus locatifs, sauf stipulation contraire dans le contrat. L’article 406 du Code civil autorise les baux écrits, oraux ou même implicites, tels que la remise des clés et le début des paiements. La Cour constitutionnelle a confirmé ce principe dans des arrêts de 2023 et 2025, soulignant que la liberté contractuelle demeure un fondement du droit civil.
En théorie, un accord oral n’est donc pas invalide. Mais en pratique, il expose locataires et propriétaires à des litiges.
Pourquoi éviter les contrats ?
Selon Jafarov, la raison principale est simple : l’évasion fiscale.
« Les propriétaires sont tenus de payer des impôts sur leurs revenus locatifs. Sans contrat écrit, cette obligation est souvent ignorée », a-t-il expliqué.
Mais l’absence de contrat a un coût. Un bail écrit est indispensable pour préciser le montant du loyer, le calendrier des paiements, la répartition des charges et les compensations en cas de dommages. Sans ces garanties, les locataires risquent une expulsion soudaine, des hausses arbitraires de loyer ou l’absence de preuve de leur droit de séjour.
Les risques pour les deux parties
Pour les locataires : pas de garantie légale d’occupation, difficultés à récupérer les dépôts, risque de perdre des loyers payés d’avance.
Pour les propriétaires : impossibilité de prouver les conditions en cas de litige, exposition aux charges impayées ou aux dommages, responsabilité pour impôts non réglés.
Un système bâti sur l’informalité
Le recours massif aux baux « hors registre » met en lumière des problèmes plus profonds : faible application des règles de logement, forte demande de logements abordables et réticence des propriétaires à déclarer leurs revenus. Les experts estiment que, sans un contrôle accru et des incitations aux contrats légaux, l’économie parallèle continuera de dominer le marché locatif en Azerbaïdjan.
