Le crédit hypothécaire en Azerbaïdjan est en croissance depuis 2020 – mais cette croissance ralentit désormais nettement.
Selon le Rapport de stabilité financière de la Banque centrale pour le premier semestre 2025, le volume des prêts hypothécaires continue d’augmenter, mais le rythme s’est affaibli depuis 2023.
Cette décélération reflète à la fois les pressions du marché et des contraintes structurelles. Les prix des logements ont atteint des niveaux records, tandis que les taux d’intérêt moyens des nouveaux prêts hypothécaires ont augmenté. Pour de nombreuses familles, le rêve d’accéder à la propriété paraît désormais plus lointain que jamais. « Des prix élevés du logement et la hausse des taux hypothécaires ont entraîné une demande plus faible », indique le rapport de la Banque centrale. « Parallèlement, les ressources limitées du Fonds hypothécaire et de garantie de crédit et la structure de financement des banques réduisent leur capacité à accorder des hypothèques sur leurs propres fonds. »
En conséquence, l’indice d’accessibilité au crédit immobilier de l’Azerbaïdjan – qui mesure la facilité avec laquelle les citoyens peuvent obtenir un crédit logement – a encore reculé début 2025.
Arménie : élargir l’accès malgré la hausse des coûts
De l’autre côté de la frontière, la trajectoire est différente. Le marché hypothécaire arménien continue de s’étendre rapidement, soutenu par une politique publique active et des incitations fiscales.
En 2025, les prêts hypothécaires en Arménie ont augmenté de 25,6 % en glissement annuel et l’encours total a dépassé 1 000 milliards de drams, soit environ 10 % du PIB.
Le programme gouvernemental de remboursement de l’impôt sur le revenu lié aux hypothèques couvre désormais plus de 60 000 bénéficiaires, permettant aux emprunteurs de compenser une partie de leurs intérêts.
Ces mesures n’ont pas immunisé l’Arménie contre l’inflation mondiale ni la hausse des prix immobiliers, mais elles en ont atténué l’impact – maintenant la demande et encourageant les banques à prêter.
Géorgie : marché concurrentiel, risque modéré
En Géorgie, le secteur hypothécaire reste relativement stable. Si les taux d’intérêt fluctuent autour de 6–7 %, le marché bénéficie d’une concurrence ouverte entre les banques commerciales et d’un accès plus facile pour les investisseurs étrangers. Le ratio prêts hypothécaires/PIB est plus élevé qu’en Azerbaïdjan, mais les coûts de service de la dette restent gérables pour la plupart des ménages grâce à des conditions de prêt flexibles et à des options de refinancement plus larges.
En bref, le système géorgien montre ce qui manque à l’Azerbaïdjan – un environnement de crédit diversifié et orienté vers le consommateur où les banques sont en concurrence, non dans la restriction.
Défi de l’Azerbaïdjan : des prix en hausse, une politique figée
En Azerbaïdjan, les prix du logement ont grimpé plus vite que les salaires, érodant l’accessibilité. Pourtant, le soutien public aux hypothèques reste modeste et bureaucratique. Le Fonds hypothécaire et de garantie de crédit dispose de ressources et d’une portée limitées, desservant surtout les employés du secteur public et une frange étroite des emprunteurs à revenu moyen.
Les banques privées, contraintes par leurs structures de financement et une liquidité tendue, accordent moins d’hypothèques sur leurs propres bilans. Parallèlement, l’investissement immobilier spéculatif continue de fausser le marché, faisant monter les prix et excluant les familles ordinaires.
Le rapport de la Banque centrale suggère un paradoxe : si la croissance économique et l’urbanisation alimentent la demande de logements, les conditions de crédit n’ont pas évolué pour y répondre de manière durable.
Ce que l’Azerbaïdjan peut apprendre
Incitations fiscales ciblées (modèle arménien) :
Le remboursement de l’impôt sur le revenu lié aux hypothèques en Arménie aide des milliers de familles à entrer sur le marché. Un allègement similaire en Azerbaïdjan — tel que la déductibilité des intérêts hypothécaires pour les primo-accédants — pourrait alléger la pression sur les ménages.
Réforme du fonds hypothécaire :
Le fonds public doit être recapitalisé et ses critères d’éligibilité élargis. Un modèle plus flexible pourrait libérer de la liquidité pour les banques et réduire la dépendance au financement de court terme.
Lutter contre la spéculation :
À Bakou, les prix immobiliers sont gonflés par des achats spéculatifs. Taxer les deuxièmes et troisièmes propriétés ou imposer des obligations de déclaration d’achat plus strictes pourrait stabiliser le marché.
Données transparentes :
La publication régulière d’indices d’accessibilité au logement et de données régionales sur les prêts améliorerait la transparence du marché et l’élaboration des politiques publiques.
Une divergence régionale
Le Caucase du Sud avance dans trois directions à la fois. L’Arménie stimule la demande par des incitations. La Géorgie équilibre le changement par la concurrence. L’Azerbaïdjan, quant à lui, risque de dériver vers un entre-deux – où les prix montent, le crédit ralentit et l’accession à la propriété s’éloigne.
Si les décideurs n’ajustent pas le cap, le « ralentissement hypothécaire » décrit dans le rapport de la Banque centrale pourrait devenir pire encore : un gel générationnel du logement abordable.
